23 二月

出售Condo,哪些税必报,哪些税可免可退可避?

随着过去几年房产市场的火爆,加拿大那些位置优越的Condo名盘大居,都相继进入交楼时;

  2020年,Condo的市场交易的春天即将开始,出售,包租,置换,转楼花等,将迎来一个小高峰;

在加拿大只要涉及销售等各种商业行为,都必须首先了解报税,春天也是报税季;

房产交易的各种报税可不轻巧,种种类类繁杂不已,必报必缴必扣,可免可退可弯弯绕绕,不一而足。

  • HST销售税

一般卖condo是免HST:如果原先是自住或长期出租的话,卖condo是没有HST的。

商业condo就必须收HST:但是如果这个condo是用来商业出租的,包括用于民宿Airbnb短租的话,那就必须按售价向买家收13%的HST并上交税局。这是因为只有居民用二手物业才是免HST的。具体操作要找专业的会计师和律师,看看可能的延税税务处理(比如GST44 election)。

买房时的HST Rebate:买房时若是自用或长期出租的话,可以申请HST Rebate – $24,000 安省部分的 HST(即购置物业HST退税),退了的HST必须在买房税务成本中扣除。

HST退税细节请找专业的会计师和律师申请。

 

  • Land Transfer Tax土地转让税

卖condo的卖家是不用交土地转让税的,而是由买家交(并计入其买房税务成本)。

Personal Income Tax个人所得税

Capital Gain Tax资本利得税:如果condo是自住或长期带来收入的话,其买卖价差为资本利得,以50%纳入应纳税收得额按照个人的边际税率交税。另50%则免税。自2016年起,所有卖房地产交易都必须在个税表的Schedule 3中申报。

Principal Residence Exemption自住房免税:如果符合条件的话,自住的condo的资本利得是免税的。

自住房免税的条件包括:

1)纳税人在指定自住房的每一年是税务居民

2)实际拥有此房(beneficiary owner)

3)土地部分不超过半个hectare(1.24英亩)

4)有习惯性居住(ordinarily inhabited)

5)整个家庭每年只能指定一个物业为自住房免税

自住房免税必须在卖房那年申报,并填写T2091表格并递交给税务局(注意:迟交election的罚金是每年$2,500,每个物业总共最多$8,000罚金)。

细则请看CRA 网站:

 

https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/tax/technical-information/income-tax/income-tax-folios-index/series-1-individuals/folio-3-family-unit-issues/income-tax-folio-s1-f3-c2-principal-residence.html

Business Income (condo flipping):如果物业既没有自住又没有长期带来收入的话,其持有目的为牟利,那就有商业活动行为,整个买卖价差为商业利润,100% 纳入应纳税收得额按照个人的边际税率交税。请注意商业收入是没有50%免税的,其税务处理不如capital gain 或资本利得优惠。同时商业收入还有HST,税务责任惨重。具体的判定细节要请找专业的会计师咨询。

Change of Use 改变使用

自住房改变成出租房也算变卖, 会带来资本利得税,或申请T2091自住房免税,除非纳税人有file subsection 45(2) or 45(3) Election。

Election有额外4年的自住房免税,但出租期间不能claim CCA,也没有其它的自住房。

Transfer from Parents to Children物业传承下一代

物业传承下一代或赠与有土地转让税的考量,在多伦多市内的话其土地转让税赋是安省其它城镇的一倍。

物业传承以赠与最为合理,由赠与方交资本利得税。

不然有复杂的反避税处理,包括双重征税。

具体的判定细节要请找专业的会计师和律师咨询。

Corporate Income Tax公司所得税

物业如果是通过公司持有,其收入,包括资本利得被定义为“被动收入”(Passive income),其公司税率为50.17%,但其中的30.67%在公司分红时可退还(RDTOH)。

资本利得的50%免税部分,为资本红利(CDA),通过资本分红(capital dividend)免税分到股东手中,这就是公司和个人税的统一。

有被动收入较多的公司要注意其CCPC的私人公司小公司税率的递减(grinding down of Small Business Limit)。具体的细节要请找专业的会计师咨询。

所以通过公司持有物业并不一定有税务优势(除非是非居民控股公司,则使用26.5%的统一公司税率)。

对于非加拿大本地居民,出售Condo还有一项特别的 “税”——Non-resident Withholding Tax非居民预扣税

Withholding tax at sale:按照加拿大税法第116章,非居民卖房时买方律师需按其出售价格总额的25%扣除预扣所得税(withholding tax)。

Compliance certificate application:在物业出售结算之后10天内,非税务居民卖方必须填写备案表T2062获得税务局一个完税证明(Certificate of Compliance)。

在准备申请完税证明时,需要提供原购买协议(包括律师结算文件)以及出售协议。在颁发完税证明后,税务局要求缴纳资本利得的25%的预扣税款(即购入原始成本和出售价格之间的差额的25%)。税局收到预扣税款后颁发完税证明,然后律师归还买房成本的25%的预扣税。

S115 NR capital gain tax return:出售的次年,必须在4月30日前申报非居民卖房第115章税表,以进一步抵扣费用(如销售佣金等)及其退税。