18 八月

后疫情时代,所有人都面临挑战!

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王红雨

后疫情时代,所有人都面临挑战,但中产阶层的挑战最大。《三十而已》中顾佳的阶层降级,给观众留下了深刻印象和无穷回味。刚刚积累起财富的中产家庭,可能一着不慎满盘皆输,烟花厂爆炸,顾佳财富基石的房子一卖,立刻打回原形,恢复无产阶级身份。试想,如果他们烟花生意的所得,没有去投资茶场,而是做首付多买几套房呢?不至于这么快反贫吧。钟晓芹无心插柳的版权收入,属于被动收入,她用这笔钱购买了投资房,租金收入还是被动收入,比创业办茶场更务实。当然,顾佳将错就错开办的茶场里有情怀,不单纯是为了回报。很多中产家庭追了这部剧,主要是因为情节比较真实。我个人认为王漫妮的角色设置比较牵强,应该专门给她同款命运的人单独拍一部剧,一线城市的原住民都很难保住艰辛获得的阶层,城外向城里冲就更是难上加难,没点儿意外或偶遇啥的,不会有奇迹发生,结局也是以海外求学为名,安排她去继续寻找偶遇了。



后疫情时代,中产家庭面临的阶层降级风险更大了,而不是更小了。原因如下:

1.利率更低了,资本会绕过工业资本主干线,更多地追逐资本第二循环的主战场——房地产。中国把北上深的限贷限售限购政策收得更紧,就是惦记着不让居民存款流入房产,最好都损失在股市里。

2.人员流动减少,经济活动减少,需求减少,所有生意都难做。

3.国际贸易和全球分工,正在去中国化,对所有与中国有贸易和分工合作的国家都有影响。

4.超量印刷货币,穷人可获得的资源比例低,边际消费倾向高;富人可获得的资源比例高,边际消费倾向低,更多钱流入资产而不是消费,推高资产价格,让贫富差距迅速拉大,同时拉大邻家百万富翁与中产的差距。

总之,富人用廉价货币追逐资产,推高资产价格,挤压实体投资,导致穷人收入更少,穷人有需要但没有支付能力,有效需求不足,消费减少,致使实体经济螺旋下降,各行各业赚钱都变得更难。中产家庭,名下的资产如果跟不上资产升值的平均速度,会出现阶层降级;收入跟随实体经济螺旋下降,也会导致阶层降级。后疫情时代,中产更艰难。


 

01 低利率盛宴,你参加了吗?

   

20174月安省开始征收非居民炒房税NRST,加拿大央行7月开始加息;20181月新B20政策生效,房贷政策进一步收紧。从那时起,人们怀疑利率会不会一路加上去,债务负担变得越来越重,导致借钱投资无利可图;房贷政策越来越紧,能买得起房子的人越来越少,房地产市场是否会一蹶不振,房价从此低迷下去。本次疫情,让大多数人深陷困境,能借疫情咸鱼翻身的人很少,但房贷借款人却意外地从中受益了。20188月,两年期固定利率为3.29%,现在到期续约成当前的利率,每10万元借款月供减少65元,即,50万的贷款月供从原来的2181,续约时降到了1856;如果维持月供2181不变,那么每月加速偿还本金的金额达到325,大大缩短付清贷款所用的总时长。

这个世界正在奖励敢借钱的人,借的越多,红包越大,选择贷款投资的人,预期回报比以前更高了。银行只是信用中介,给借款人发的红包并不是银行出钱,而是存款人在补贴借款人,利率降低之后,银行支付给存款人的利息减少了,存款人正在受惩罚。

执行2018B20房贷政策之后,用于计算压力测试的利率最高曾达到5.34%,即,用5.34%的利率来计算借款能力,从而导致2018-2019年加息岁月中,房产买家借款能力大大下降。由于QE打压债券收益率,银行长期利率开始缓步走低,目前用于计算偿债能力的压力测试利率已降到了4.79%。由于压力测试利率的降低,借款人的借款能力提升了6.3%,原来借款能力50万的人,自动提升为53.1万。这一改变,让有借款能力的人锦上添花,继续推高房价;对没有借款能力的人来说,停在车站里两年没动的房价火车正在驶离车站,开始新的征程。以房地产作为断层线的裂痕,阶层差距继续扩大。

从负债方面看,疫情带来的低利率让债务人立刻收到了红包。从资产价格方面看,地产投资的护城河更宽了。什么意思呢?我们假设未来卖掉房产时候的价格已知,那么利率越低,现在的价格就越高。现值的计算公式是PV = FV / (1+r)n,其中的R就是利率,在分母上,因此R 越低,现值越高。你在2018年买房时的利率是3.3%,现在是2.2%,在未来售出价格不相同的条件下,现在买房的价格就应该高于2018年时的房价。我们看到的实际情况也是这样,房价开始发力上涨。

对债务人最有利的应该是通胀。通胀越高,对借款人越有利。QE增发的钞票很难到达边际消费倾向高的低收入群体,因此货币政策引发通胀的难度较大,但货币政策一定会引发资产价格上涨。财政政策是直接发钱给低收入人群,但需要发很多钱才能引发通胀,各个国家都很难负担。通胀红利,借款人恐怕一时半会拿不到。

低利率,是一场盛宴,各道菜肴都很美味,但入场券只发给愿意借钱投资,且有资格借到钱的人。


回答一个最近被问得比较多的问题,目前CONDO租金跪了,啥时候能站起来不知道,新一轮郊区化已经开始了,买家更喜欢空间大的独立屋,CONDO是不是应该趁早卖了?我的答案很简单:不卖。租金市场价降了,但贷款负担也在下降,原来高利率的贷款,续约的时候会降下来。CONDO 作为负担能力要求比较低的房产,需求不会降低,即使租金降了,但市场价没降,能充分体现其需求的强劲。99%的中产家庭,退休前都是要买入资产,无需卖出。2010年到2016CONDO 价格低迷,期间卖掉的人,现在肠子都悔青了,不要重蹈覆辙。

 

02 资产等于负债加所有者权益

 

中产家庭,是最焦虑的家庭,对的选择可以晋级为邻家百万富翁;错的选择可能降级回无产状态。《三十而已》中没有一个人升级,顾佳降级了,王漫妮还没有中产的资格,只有钟晓芹走在升级的路上。“邻家百万富翁”指家庭净资产5百万美元的家庭,是中产家庭的下一个小目标,不了解这个概念的读者找回我的文章《中产家庭的小目标——邻家百万富翁》再读一下。这里说的净资产,在会计学中被称作所有者权益,是资产与负债的差。


亨利保尔森是美国次贷危机中,拯救世界的美国队长,他在回忆录《峭壁边缘》中提到中国的内容很少,提到中国领导人的时候只提到了一位,而且评价颇高,原文是这么写的:“他直视着我的眼睛,对我说了这么一句话:资产等于负债加上所有者权益。我不知道美国的政治领袖能不能向这位地地道道的共产主义者一样,对一张资产负债表作出如此简明清晰的总结。”他高度评价的这位中国领导人,与基辛格的看法一模一样。真的难以置信,亲自接触过多位中国领导人的美国精英的看法能如此一致,他们都认为,最了解资本主义的中国领导人是江总。亨利保尔森是金融精英中的精英,且阅人无数,他对于美国领导人的看法居然是,能说清资产负债表的人都没几个,还不如中国领导人。可见,即使出生在资本主义国家,也不是每个人天生就懂得资产负债和所有者权益的关系,但看似无关紧要的会计等式,却是财商的一块基石,也是治国安邦者应该知道的常识,难怪亨利保尔森会对这个桥段记忆深刻,并收录到了自传当中。

房子是资产,那么你的首付就是所有者权益,贷款就是负债。负债的余额随着还贷的进行,越来越低,因此所有者权益就越来越大,如果房价上涨,所有者权益就会加速上涨。卖掉房产时,所有者权益兑换会现金,减掉当初的首付就是资本利得。全过程中,所有者权益,即,净资产,一直在不断增长。净资产/所有者权益,达到5百万美元以上,中产的地位就稳了。


顾佳阶层降级的主要原因是,用个人资产救助企业,这种反贫的做法是自愿的,主动的,因为公司是有限公司,再大的亏损也不会殃及个人财富。编剧这么写,是要拔高人物的美德,并不符合通常的做法。生活中,我也真的见过一个实例,把加拿大房产加按,而且是私贷的高利贷,用于救助在中国的自家企业的做法,最后,国内的企业倒闭了,在加拿大的债务至少要20年才能还清,但比顾佳强,房子还在,这就看出加拿大的好了,能refinance 拼一下,不至于卖房。如果有自家的企业,对于中产家庭来说,不到万不得已,不能将自家的资产用于支持企业的经营和发展,企业是法人,该死的时候一定要让TA死,否则会连累家庭财富的积累。正确,且正常的做法是把自家公司创造的利润报在个人名下,取得尽量多的按揭贷款/负债,加上自己尽量少的所有者权益,用个人名义购买房产,让租客去偿还贷款/负债,提高自己的所有者权益。不仅烟花厂能爆炸,任何企业都可能随时倒闭,还没有看到一家长生不老的公司。变卖家里的资产救助公司的做法,是快速反贫的方法中,最快的一种,可以发生在一夜之间。中产家庭科学合理的投资方式是:从资本的第一循环中赚钱,转投到资本的第二循环,并逐步退出资本第一循环。


 

03 资本的第二循环

 

从马克思到《资本论》到皮凯蒂的《21世纪资本论》,研究的都是工业和商业资本运行。顾佳的烟花厂,茶场,都是工业和商业资本运作的产物。经营方式与19世纪没有本质区别:创始人的天赋、激情和资本,加上雇佣劳动力和土地,产生剩余价值,积累资本,再投入,再循环操作。茶场的经营创新非常老套,可能加拿大的华人看不出来,但中国大陆的华人一看便知,吴晓波早年买了个岛种梅子,酿出来的酒起名“吴酒”,吴老师让他的粉丝认领梅树,享受独饮的尊荣,但顾佳没有这个网红效应,根本模仿不来的。资本在工商领域的循环,不仅仅是要投入全要素,时间,资本,人力,土地等等,可能不能产生剩余价值还是未知数。太多人在这个资本第一循环中打转,自以为努力就能成功,其实未必。认领茶树,认领梅树,这种“点子”属于商业模式创新,完全没有知识产权保护,如果能获利,立刻会招致模仿和竞争,如果竞争对手有大资本做靠山,创新者就是个靶子,会死的很快。

因为资本的第一循环模式有几百年历史了,各个商业领域都已成为红海,企业家还经常被诟病成老板剥削工人,因此,资本早已开创了第二循环,即,造城。研究资本第二循环的经济学家特别少,且研究成果进不了主流经济学殿堂,但这并不能说明没有资本第二循环的存在。美国有位地理老师,大卫·哈维,David Harvey,长年研究马克思理论和社会主义,现就职于纽约市立大学,和我家乡的哈尔滨广播电视大学的知名度差不多,他的主攻方向是修补马克思的资本论,修补的主要内容是资本的第二循环,按照他的说法,资本空间化属于资本的第二循环,即,资本如何在造城的过程中获利。我没有见过大卫·哈维的理论被主流经济学家引用过,但他的大部分著作沾了马克思的光,都被翻译成了中文。他的发现还是很有启发的:资本早已在第一循环中被充分利用,且出现了大量浮烂资本在金融市场间游荡,资本的逐利性导致资本无孔不入,哪里有盈利机会就流向哪里;造城的盈利性早已被过剩的浮烂资本盯上,自有资本加上贷款用于造城,房子建好之后,买家用首付加上房贷获得房产,同时令建筑商资本获利并退出,债务成功转移到房主身上,房主将物业出租,由租客慢慢偿还债务,增加房主的所有者权益,房主售房之后收回本金并获利,将债务在进一步传导给新房东。


资本第二循环的下半场,房东从建筑商手里接过房产后,无需再做全要素投入,只需自有资金和债务即可。房产能否实现持续增值是关键,因此房产应选择在人口持续流入,经济较发达的一线城市,或有潜力的其他城市。顾佳的二次创业依然选择在资本第一循环中血拼,而钟晓芹巩固中产地位的手段则是参与资本的第二循环。我个人更看好钟晓芹的选择。

资本第二循环的另一条道儿是这样的:开发商用自有资金加建筑贷款将写字楼,酒店,专门用于出租的公寓建好,整体出售给房地产信托基金REITs,收回资金,进行下一笔地产开发。REITs有公开上市交易的,也有私募的,投资REITs的投资者,以及给REITs 提供杠杆的金融机构是REITs的资金提供者,在资本第二循环中扮演给开发套现机会的白衣骑士。喜欢投资房地产,但又不想打理房产的投资者,可以投资REITs

 

04 中产家庭的消费倾向

 

钟晓芹拿到稿费之后的买买买让人看得心惊肉跳。边际消费倾向是指,每多收入100元,有多少用于消费,多少用于投资。对于低收入或久贫乍富的人来说,边际消费倾向高,意外的收入可能100%用于消费。对于高收入的家庭来说,边际消费倾向低,意外的收入可能100% 用于投资。一个社会中,如果边际消费倾向较高,则容易导致通胀,反之,容易导致通缩。钟小芹式的乍富,边际消费是合理的,小钱儿用于买买买,大钱儿用于投资。



美国作家斯坦利父女所署的《邻家百万富翁》系列图书,通过长期调研揭示了家庭净资产5百万美元以上的邻家百万富翁的消费习惯。中产要跃升为邻家百万富翁,不仅在选择加入哪个资本循环上要做出明确合理的决定,同时在边际消费倾向上也需要遵循邻家百万富翁的做法:多投资,少消费,推迟满足感。消费是付款给别人,投资是付款给自己。罗伯特清崎在谈到消费时说:先付给自己。

 


结语:11年前,电视剧《蜗居》受到了广泛关注,因为剧情非常贴近生活,早在2009年买房压力已经开始让普通中产家庭不堪重负,那时的社会热点都聚焦在房价和可负担能力上。现在,11年过去了,这部《三十而已》再次引起了人们对中产家庭在大都市生活的热议。现在的阶层矛盾更加深刻和难以弥合了。中产家庭的焦虑,根源在于不进则退;投资渠道狭窄,难以平衡一生的收入。城市无产者面临的境遇更加扎心,老魏问王漫妮,“是来扑我还是扑机会?”,而王漫妮也心知肚明,想在一线城市找到根,要么站着要么躺着,如果她是男的,连躺着的机会都没有。中国的城际断层线比欧洲的国与国之间的差距还大,限制人口流动的障碍比移民还难。疫情对每个家庭的打击部位不一样,但只会给原有的伤口上撒盐。顾佳的茶场生意不会比疫情之前更好做,钟晓芹的民宿生意也会遇到更大挑战,她俩遇到的是瓶颈问题,而王漫妮遇到的则是瓶底问题。胖子变瘦的时候,瘦子就已经饿死了,中产和无产之间是有很大区别的,裸眼旁观就知道,有机会脱离无产的人,就会立刻背叛这个阶层,谁都有求生欲啊。大城市里的中产家庭,无论有没有疫情,都要且行且珍惜,谨慎消费,理智投资。